Kira Sözleşmelerinde 5.Yılın Dolması ve Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanunu genel olarak zayıf taraf olarak gördüğü kiracıyı korumaktadır. Fakat bu kez kiraya veren lehine dengeyi sağlamak adına beş yıldan uzan süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesinde %25’lik artış sınır olmaktan çıkmış, rayiç kira bedelinin belirlenmesine imkan tanınmıştır. Böylece, uzun yıllar devam eden kira sözleşmelerinde beş yılda bir kira bedelinin günün şartlarına uygun hale getirilmesi yolu açılmıştır.

Rayiç Kira Bedeli Nedir ?

Rayiç kira bedeli belirli bir çevrede olağan şartlarda düzenli olarak yapılan kira sözleşmelerindeki kira bedelidir. Örnek vermek gerekirse bir semtte üç odalı, toplu taşıma durağına 500 metre mesafedeki, yakınında market bulunan daireler için ortalama olarak 10.000TL ile 12.000TL ile arasında düzenli olarak sözleşme imzalanıyorsa o taşınmazdaki rayiç bedel 11.000TL’dir. Unutmamak gerekir ki, kira tespit davasında davalı taraf olan kiracı 5 yıldan uzun süreli o taşınmazda kiracı sıfatındadır. O yüzden hakim belirleyeceği rayiç bedel üzerinden uygun bir miktarda (genellikle %10) indirime gidecektir. 

Rayiç Bedel Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur ?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava 5 yıl dolduktan sonra her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Örnek vermek gerekirse 01.12.2018 başlangıç tarihli 1 yıllık imzalanan kira sözleşmesinin her yıl uzamış olduğunu varsayalım. Ev sahibi kira ilişkisinin 5.yıla tamamlanmasına en geç 30 gün kala yani 01.11.2023 tarihinde yazılı olarak ihtarname göndermek şartıyla 01.12.2023 tarihinde veya sonrasında açacağı kira tespit davasıyla 01.12.2023 ve 01.12.2024 tarihleri için kiranın rayiç bedel üzerinden belirlenmesini talep edebilir. Bu şekilde kira sözleşmesi yenilenmesine en az 30 gün kala ihtarname gönderilerek açılacak kira tespit davası 6.kira yılı için geçerli olacaktır. Kira tespit davası bittiğinde ise rayiç bedel ile dava süresince ödenen aradaki fark kiracıdan talep edilebilecektir.

İhtarname göndermeden ve 30 günlük süreye uymadan da kira tespit davası açılabilir. Yukarıdaki örnekte ev sahibinin ihtarname göndermeyi unuttuğunu ya da bu hususu bilmediğini varsayalım. Bu durumda açacağı kira tespit davasında hükmedilen rayiç bedel artık 6. Kira yılına uygulanmayacak bir sonraki kira yılına uygulanacaktır. Yani bu rayiç bedel 01.12.2024 tarihinden itibaren geçerli olacak, kiracı 01.12.2023 ve 01.12.2024 tarihleri aralığında %25’lik zam artışına tabii bir şekilde kira borcunu ödemeye devam edecektir. Sözleşme sona ermeden önce ihtarname göndererek dava açmanın avantajı rayiç bedel o yıla da uygulanacağı için mevcut kira bedeliyle rayiç bedel arasındaki farkın talep edilebilmesidir.

Kira Tespit Davaları Ne Kadar Sürmektedir ?

Kira tespit davaları İstanbul’daki adliyelerde mahkemelerdeki yoğunluk nedeniyle ortalama olarak 9 ay ile 15 ay arasında sürmektedir. Diğer şehirlerimizde ise bu süre ortalama olarak 3 ay daha kısa sürmektedir.

Kira Tespit Davalarında Hangi Mahkeme Görevli ve Yetkilidir ?

Kira tespit davalarında görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örnek olarak Kadıköy’deki bir daire için kira tespit davasında İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli ve yetkili bir mahkemedir.

Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi ?

Kira tespit davası ve tahliye davası aynı anda açılabilir, bunda hukuki bir engel bulunmamaktadır.