KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracı, kira borcunu ödemediği takdirde, kira alacaklısı kiraya veren, ödenmeyen kira alacağının tahsili amacıyla genel haciz yolu ile takip başlatabilir. Ödenmeyen kira borcunun muaccel olması şarttır. Kiracının kira bedelini ödeme borcunun muaccel olması yönünden öncelikle kira borcunun ifa zamanının belirlenmesi gerekir. Kira sözleşmesinde, kiracının kira bedelini ödeme borcunun ifa zamanına ilişkin olarak TBK m. 314 hükmünde özel bir düzenleme yapılmıştır. İfa zamanı başlığını taşıyan hükme göre, "Kiracı aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür". Buna göre, öncelikle sözleşme serbestîsi ilkesi gereğince taraflar ifa zamanına dair bir anlaşmaya varmışlarsa, kira bedelinin ifasının taraflarca belirlenen zamanda yapılması gerekir. Eğer sözleşmede bu yönde bir kayıt yoksa ifa zamanı yerel âdete göre belirlenir. Sözleşmede bir hükmün ve yerel âdetin de olmadığı durumlarda, kiracı kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira sözleşmesinin bitiminde ödemekle yükümlü olacaktır. 

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nın 269-269/d maddelerinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız icra takibi başlatarak, vadesi gelmiş ödenmeyen kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Ödeme emrinin tebliği üzerine kiracı, 7 gün içinde takibe itiraz edebilir. Bu süreyi geçirir veya itiraz etmezse, yine ödeme emrinin tebliğinden itibaren TBK 315. Maddesi gereğince, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içinde kirayı icra dairesine ödemek zorundadır. Ödeme yapılmadığı takdirde, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. İtiraz varsa, hem itirazın kaldırılmasını hem de tahliyeyi birlikte talep edebilir. Kiraya verenin tahliye talebi için, bir ilama veya İİK 38. Madde kapsamında ilam niteliğinde bir belgeye ihtiyacı yoktur. Böyle bir belge bulunsa bile kiraya veren İİK 269 vd. hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir. Kira sözleşmesi bulunmakla birlikte, yazılı bir kira sözleşmesi olmaksızın da kiraya veren bu yola başvurabilir; icra müdürünün kira sözleşmesinin varlığını takip yapılırken inceleme yetkisi yoktur. Ancak yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı ya da yokluğu, kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi durumunda, kiraya verenin takibe devam bakımından kullanacağı imkânlarda önem taşıyacaktır. O halde ilamsız icra yolu ile tahliye takibi yapılabilmesi için, bir kira sözleşmesi bulunması gerekir. Bu açıklamalara göre, İİK 269 vd hükümleri açıkça kira sözleşmesi bulunması hali için düzenlenmiştir. Yine kanunda açıkça yazılı kira sözleşmesinden söz edilmediğinden TBK hükümleri gereğince, kira akdinin bulunması bu kapsamda sözlü kira sözleşmesi bulunması yeterlidir sonucuna varılmaktadır. 

Sorularınız mı var ? 0536 949 65 01 whatsapp müvekkil bilgilendirme hattımız üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.